付鹏：房地产大趋势已结束；很多人认为刚性需求一直存在，但年轻人会量力而行

出品|搜狐智库

编辑|王晓旭 柴鑫洋

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中国的储蓄率一直很高，这两年，民众更愿意储蓄而非消费。加上股市楼市的低迷，我国消费者的信心也受到影响。在人口老龄化的当下和未来，市场供需会发生哪些变化？地方债务问题引关注，人口与债务又存在哪些联系？

近日，搜狐智库《致知100人》对话东北证券首席经济学家付鹏，就以上相关问题进行深入探讨。

从市场供需结构来看，付鹏认为，耐用品的消费大幅度萎缩，老年人对康养、医疗保险等的需求大幅增加，而年轻人更多的是满足自己的精神需求。

就买房的问题，付鹏表示，当住房回归居住属性，大家的需求就是追求极致的性价比。年轻人会根据自己的收入水平来满足自己的需求，他们会选择破旧的老房子，进行内部的改造，打造出自己想要的舒适感。

以下为对话精编：

致知100人：当人口步入老龄化的状态后，市场供求结构会发生哪些变化？

付鹏：参照日本来看，我们会发现，市场的有效需求在大幅下降，并且存在结构性问题。积攒财富的这一代在老去，就是所谓老龄化里的“老”。随着杠杆效应达到顶峰，对年轻人来说，更多的是债务和无法挣到充分的钱。所以，两边其实都会导致一个结果，因为年龄的有效需求收缩，因为收入的不增长导致有效需求的收缩，这是总量。

其中，耐用品的消费实际上大幅度萎缩。老年人对于康养、养老、医疗保险等的需求是大幅增加的。但是对于年轻人来说，在有限收入的情况下，更多的是满足自己精神需求，而不是肉体需求。例如，日本年轻人动漫二次元的崛起，这种圈层，本质上就是满足精神需求，降低肉体的物质欲望。所以，年轻人更多的开始去品牌化，讲究极致的性价比。

致知100人：身处于城市化竞争中的产业链，金融机构以及居民企业将面临着哪些挑战呢？

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付鹏：首先，对金融企业来说，压力其实蛮大的。因为，我们的储蓄比例大幅上升，同时我们的投资收益率在下降。金融本质上是服务于资本的，服务于资本形成。在此过程中，储蓄大幅上升，资本严重过剩，潜在的投资收益率大幅下降，作为中间商的服务商，金融行业其实非常难。类似于陷入老龄化低增长的经济体，它的整个金融如果不能向外扩。就是去服务更为广泛的全球市场的话，其实它就面临竞争积压的关系。

对于企业来说也是一样的，以前企业是增量，总量在扩张。人口城镇化等都带来了总量的扩张，那时结构性问题不是特别需要重视的。但是当我们进入到这种状态之后，对于企业就提出了更高的要求。第一，需要去更多关注结构性的东西，而且必须充分意识到总量的概念已经过去了，甚至如果再按以前的逻辑，所谓做大做强，把体量和规模做起来，最终可能发现有效需求是不够的。反倒是一些小而精、小而美的企业会慢慢地浮现出来，而且会越来越多。

致知100人：房价预期、收入预期与消费降级的关联比较密切。在消费降级的背景下，居民更加看重住房的居住属性，对高价积房的需求在下降。您对这一趋势有什么看法？

付鹏：准确说，“消费降级”这个词不太政治正确，更准确一点应该叫“消费开始追求极致的性价比”。

其实，就住房来说，年轻人也会开始这样做。举个例子，大概在24年前，当英国出现类似于这样的结构的时候，当时住房市场上很火的一个节目，就是翻新老房子，把破旧的老房子重新装修，而且都是年轻人。为什么呢？很简单，有些人买不起豪宅，买不起新房子，但是买得起很旧的房子。但是年轻人又想追求生活品质，他并不认为生活品质源自于大豪宅，而是来自于内心。简单讲，破房子是外边看着破，但是里边可以尽量改造成我很想要的舒适感。面积也是同样的道理，一些人确实买不起500平米的大平层，但是自己有50平米的小窝，一定要把它做得很精致。

其实，现在社交媒体上这些东西已经很多了，很多年轻人开始做这种改造。改造时顺便做个直播，顺便可以再挣点装修费。还有很多女孩子在50平甚至30平的小公寓里打造精致生活，这种现象会越来越多。

这一趋势的本质就是，当房子回归居住属性，不再具备投机炒房的属性后，年轻人会根据自己的收入水平去解决自己的需求。并非老房子他们都不要，如果老房子足够便宜，年轻人也会要的，他们来改造。

致知100人：您认为新房成交韧性未来该如何破圈呢？

付鹏：破不了圈。

房地产的大趋势已经结束了。很多人会认为刚性需求、住房改善会一直存在，可能对新房有诉求。

按照我过去二三十年的观察，欧美、日本等的年轻人，追求的不是新和旧，而是性价比。年轻人会量力而行，以前追求新房还是因为它涨价，本质是炒的逻辑。如果房住不炒回归居住属性，大家的需求就是追求极致的性价比。