降存量房贷应对提前还贷潮，这回的专家建议值得听

文|刘远举

编辑|陈静

春节过后，各地纷纷出现购房者提前还贷的现象。其实，提前还贷并不是才出现的现象，去年8月1日，交通银行就发布了“对提前还贷补偿金收费标准进行调整”的公告。

有人说，报复性消费还没有到来，报复性还贷潮却出现了。面对这种情况，招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受《证券日报》记者采访时表示，适度降低存量房贷利率，有助于减轻居民住房消费负担，减少居民提前还款行为，促进房地产市场健康平稳发展，提振居民扩大消费的意愿和能力。

董希淼建议，对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的，可分为三档，分别采取优惠措施：利率高于6%，打8.5折或减100个基点；利率高于5.5%的，打9折或减60个基点；利率高于5%的，打9.5折或减30个基点。为方便执行，对存量房贷不区分首套、二套，只按利率高低进行调整。

这个建议是理性的，值得尝试。

促成提前还贷最直接的因素，是存量房贷与新增房贷的利率差变大。现在居民在办理房贷的时候，可以选择LPR（贷款基础利率）浮动利率，也可以选择固定利率。对于以前办贷款的，2020年3月1日至8月31日期间，中国进行过利率转换，办了房贷的人要在固定与浮动之间二选一。一些购房者会选择固定利率。固定利率的好处是，不管以后通胀率如何变动，银行如何提高利息，这个利率都固定了，借款人都是按照最初约定的利率来还房贷。选择浮动利率，利率发生变化后，借款人就会按照新的房贷利率来还房贷。

伴随LPR报价多次下调，新增房贷利率大幅下行，当前存量房贷与新增房贷之间的利差在明显扩大。

1月人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。在此政策下，至少有数百个城市房贷利率破4。

此前，首套房利率一般在5%-6%之间，今年直接跌破4%，南宁、珠海等地的首套房利率甚至已经低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

展开全文

还有一种情况就是，很多人虽然使用 LPR，但是他们的贷款是有基点上浮的，一般上浮 20～30 个基点。现在随着经济形势的变化，国家这几年放松了信贷，不再上浮基点，而是多次下调了基点。

这些政策之下，贷款利率之间的利差可能高达2个点。我们来具体算一下，看看对一个家庭有多大的影响。如果一个家庭贷款100万元，按照30年等额本息还款，一个月还款4774元，总还款额171.8万元；同样的如果利息提升到6%，一个月还款将达到5995元，总还款额将会上升到215.8万元。也就是说每个月会多还1200元，总还款会多44万元。如果贷款更高，达到300万元，每个月将接近多还4000元。显然，这是促成很多人提前还贷的最直接因素。

面对提前还贷潮，一些银行用拖时间的办法来应对，预约往往要等几个月。如此一来导致的利息差异太大，对居民是不公平的。银行靠拖延时间、违约要求罚款的办法来阻止居民提前还款，也不可持续。

银行当然不希望客户提前还贷，按揭贷款属于优质贷款，带来稳定的收益，提前还贷，会影响银行的贷款目标与利润。

当然降低存量贷款利率也会影响银行利润，但是需要指出的是，当初选择固定利率的购房者，本身就是把提前还贷当作一种应对固定利率远高于浮动利率的手段。在他们的预期中，顺利地提前还贷，本身就是按照契约可以很顺利执行的。但是现在，情况却跟他们预想的不一样。

从宏观层面来看，在央行银保监会首套房利率新政、还款年龄延长、延迟退休、医保改革、人口负增长等大趋势之下，未来房贷重新站上高点的可能性不大。长期维持这么高的利差，是不公平的，也是不可持续的。只要利差带来的损失大过了房产重新过户的成本，购房者甚至会通过买卖变更房主来提前还贷。

所以，可以考虑打个补丁，降低存量贷款利息，使固定利率与浮动利率之间的利差不大于一定程度。降低存量利率虽然会影响银行利润，但还应该算更大的账——居民不提前还款，这些钱留在经济运行中，能扩大消费、投资，有利于稳经济。

当下，疫情虽然已经过去了，但经济并未完全恢复。居民面对失业增加，收入增长放缓的预期，就会减少消费，节约支出，增加储蓄，以应对未来的不确定性。在这种状况下，居民自然没有信心去加杠杆，增加信贷来进行投资或消费。某种程度上，三年疫情积累的问题，正在演变成长期问题。

从缓解“提前还贷潮”角度考虑，当前有必要适度下调存量房贷利率。而从更大层面来看，出台强力政策，扶持经济复苏，增强居民信心，才是治本之策。